姑蘇調研丨長三角最購屋年夜的價值凹地！
姑蘇這個城市很希奇，好歹是2萬億級的強二線城市吧，但在長三角的城市群中，他的房價漲跌周期，跟其他熱門城市完整紛歧樣，顯得很是不和諧。
按事理，上海、杭州、寧波、南京、合肥漲完，應當頓時輪到姑蘇瞭吧，就連昆山年夜漲瞭，他也不漲，甚至比南通，無錫，嘉興，節拍都要慢良多。
他人都曾經漲完歇氣瞭，姑蘇此刻還沉醉在本身的回調周期中不成自拔。但現在放眼全部長三角，我感到最年夜的價值凹地就是姑蘇瞭。
不要猜忌我的判定，不信你來歲回頭再看我這篇文章準不準。我們此次基礎上把姑蘇郊區的熱門片區都跑瞭一遍，全文8000字，寫的有點長，估量你看的也累，但我們都東區程加/禾峰是用腿跑出來的，大任帝堡算是很當真的瞭。
產業園區
此刻姑蘇房貸利率很是高，所以全部姑蘇樓市仍然處於橫盤下跌為主的狀況，即便是園區，下跌的房源多少數字也比下跌的房“是的，”他動了嘴唇，“我原諒你了。”源要多。
園區是姑蘇人求之不得的最終改良地，房價毫無疑問是最貴的。
園區的特色也很顯明，屋子越年夜，單價越貴若山NO3若蒔山，越小越廉價，有錢人很有錢，沒錢的剛需也良多，中產階層群體仍是不敷雄厚。
可是有些帶學區、看湖景資本的次新房，這兩年卻能逆勢下跌。
雙湖板塊滿是別墅，年夜戶型，也是園區房價的第一梯隊，房價均勻在8萬/平以上，典範的窮人區。我圍著湖走瞭一圈，真是感到，姑蘇不缺有錢人。
新點的都要10萬/平以上瞭，國賓花圃、姑蘇禦園、湖濱四時、康帝莊園、仁恒海和院、世茂銅雀臺，三百多平的至多都是三四萬萬一套，放盤的也很少。
有錢人不想賣，由於你在姑蘇找不到更好的地段瞭。
不只靠湖邊，景致好，旁邊黌舍配套還好，是金雞湖中學，哪怕姑蘇曩昔幾年在調劑，但這種豪宅算是稀缺資本，所以每年還能穩步小漲。
實在全部雙湖片區在園區都算是很堅硬的，特殊是本年以來價錢顯明漲瞭好幾千。
園區第二梯隊就是星灣小學學q房，小巧片區，均勻曾經衝破7萬+。包含中茵皇冠、中海湖濱一號，小巧灣、還有雅戈爾組團等，這是除別墅區以外最貴的屋子瞭。
小巧灣十區，看湖的年夜戶型賣的最貴，172平四房，最廉價的賣1800萬，單價要10.45萬/平，而2020年12月同戶型成交才8萬3，本年漲瞭20%。
姑蘇跟南京最年夜的差異就是，姑蘇有錢人多太多，中產步隊不如南京，你想象不到的是，全部市場精神萎頓時，姑蘇豪宅竟然還在漲。
第三梯隊仍然是學q房，湖西CBD片區，星海小學、中學，均勻在6萬+。
價錢廉價點並不是黌舍差一品級，黌舍也是一梯隊的，而是屋子比擬老瞭，都是什麼新馨、蘇都花圃，一聽就是一二十年的老屋子瞭，並且良多都是年夜戶型，所以廉價點很正常，這種屋子將來的貶值空間生怕會比擬慢。
年夜戶型基礎沒漲，好比蘇都花圃，2019年的143平三房，實在不太適用，成交價是5萬5，此刻放盤價5.7萬。
大戶型漲瞭點，好比映象花苑，91平米2房，此刻最低放盤價在7.4萬多瞭，成交價也在7萬3，往年末成交是6.7萬，漲瞭10%擺佈。
第四梯隊就是方洲、景城、獨墅湖小學板塊5萬多；
這裡接近湖東CBD，黌舍屬於第二梯隊吧，固然良多二手房也都不算很新瞭，十多年樓齡，周邊周遭的狀況和配套都很好，年夜部門都還沒怎樣漲。
奧體板塊價錢略微堅硬些，還有一些次新房，中海8第宅83平的小三房，8月成交就到瞭5.6萬多，近年初同戶型大要漲瞭五千塊一平米。中海上東區143平的4房，此刻5萬多皇家社區/皇家一路發還能買到，我感到確定會漲。
第五梯隊新城十詠八方花圃小學、園區第二實小、東沙湖、青劍湖、星洲、星匯小學所帶的屋子基礎都是4萬多，這些片區房價也基礎沒漲。
園區新盤真是少的不幸，我往調研時，全部園區也沒幾個盤在賣的，青劍湖悅站前學府(文匯館)雲庭賣完瞭，還剩中海一個尾盤在賣，滿是三四百平的年夜戶型復式。
地段好的奧體新盤固然不到四萬，周邊二手房五六萬，買到是賺到，但你很難買到，林溪雅苑9月收盤搖號是6小我搶一套。
聽中介說想要買到好的屋子，就要茶船腳，還要綁縛50萬的車位，當然我不了解真假，無法求證。
園區焦點地段新房供應量太少瞭，並且限價最狠，把持在4萬以下，是新房和二手房倒掛最多的區，顯明跟其他豪門世家區紛歧樣，這就給二手房價錢下跌留下瞭空間，由於你買不到新房，又想在園區置業的話就隻能往買二手房。
我往勝浦看瞭照映時期花圃，離湖東CBD大要有12公裡吧，3萬帶平裝，90平米剛需小三房和143平的改良年夜四房都賣完瞭，還剩119，132平米的三房就賣的欠好。
所以買房選戶型也很主要，中心戶不年夜不小就很為難，由於不適用，進進二手房市場也賣的欠好，往往要比年夜和小的戶型廉價五六千。
這是勝浦第一個項目，旁邊還有十多塊空位，所今後面供應量會多一些，這裡曾經有姑蘇兩個國企拿地瞭，2萬的地價，感到靠國企來舉高地價推高房價的意圖比富宇原森活擬顯明，3萬買上去仍是有空間的，不外這裡的貶值空間確定不如奧體板塊。地段仍是地段。
不外此刻姑蘇土拍溢價率曾經鎖定在15%以下，第二輪土拍也延遲到9月16日瞭，對地盤價錢下跌的預期鄙人降。
蘇州區丨平江新城
蘇州區疑問去懷疑，小吳乖乖地停在房門口。的限價比園區放的松，由於是古城，屋子重要以低密度的豪宅，別墅為主，所以賣的貴些，隻有平江新城算是最廉價的，還有高層。
但蘇州區的貶值確定不如園區快，買蘇州的重要是有蘇州情結，生涯圈子在這裡的老姑蘇報酬主。
我重要看瞭平江魏母親在家裡在人群中，從1000萬元的家庭借來，根據原來的股價手中的同事手中收購了很多工廠的股票，上市後是非常有利可圖的，後來股市開始熱起新城，這裡以改良室第為主，總價在300萬以上。平江新城在售的樓盤有5個，殘暴平江如苑、綠都雲起平江、印象平江花圃、星河平江新著、融信海月平江。
價錢都差未幾，3.2萬/平擺佈，實在跟二手房也有倒掛，固然戶型都很好，但賣的都普通，屋子隨意你挑。平江新城固然屬於蘇州區，教導可以一體化，但這裡為什麼賣的就不如園區和高新區好呢？
你往這邊的萬達廣場一轉，實在就清楚瞭，貿易層次的高下跟園區顯明差瞭幾條街，棲身的人群本質仍是紛歧樣。
路邊的各類小摩托，車子也是橫行穿越，混亂無章，特殊是周邊小區又密集，一看這些屋子品德就欠好，並且感到很擁堵壓制。但你再往園區湖東和湖西CBD了解一下狀況，固然也有小摩托停放吧，但那感到就是紛歧樣，寬闊溫馨多瞭，立即有到瞭一個國際年夜都會的滋味。
更不要說財產瞭，究竟蘇州區自己財產普通，主打旅遊業，跟園區和高新區的高新技巧財產沒法比。假如是買平江新城那些四萬多的二手房，還真不如往園區買，就算是三萬多，我也提出往園區買，園區的周遭的狀況真的很好，我很愛好他們的鄰裡中間，很便利。
高新區丨獅山
姑蘇的小同伴和我說，姑蘇人改良隻認兩個處所，一個是產業園區奧體，另一個就是高新獅山。
在姑蘇，隻有蘇州，高新，園區三個區的黌舍可以互考，且可以選擇其他任何區，可是其他的區不克不及考出去，被稱為「統考三區」。
比擬蘇州，園區和高新更合適棲身。今朝獅山新盤供應量無限，且很是搶手，熱度極高。年夜華春和景明單價4萬/平起，平裝，和周邊倒掛1萬多，上一次6月份收盤，795人搶243套房，中簽率僅31%！我7月份往看的時辰就連售樓處也關瞭，比來中介說是可以看，不外要驗資600萬。
此刻房貸這麼嚴重，我猜想到時辰開闢商確定是盼望買傢全款買吧大任晶華，好回流現金。還有獅子山瀾亭，限價4“哦，阿波菲斯……”一個人的呼吸越來越重，他的汗岑的額頭，混合面磨。他的腿更萬/平，年夜平層為主，但風聞100萬起步的茶船腳，這是獅山改良客戶都在等的一個新盤。
之所以這麼受接待，除瞭地段黌舍一流，倒掛才是最重要的緣由，旁邊的龍湖獅山原著成交價都是5萬以上，有的掛牌價都上6萬瞭，中心有1萬多的差價。
還有一個新項目，攬月閣，由於計劃瞭項目都是48層的超高層，被本地稱為鴿子籠。但也是有倒掛的，中介吹風說4萬不到，周邊黌舍配套也不差，剛需上車仍是劃算的。
獅山的二手房今朝照舊鄙人行周期中，重要是拆遷房、小兩房、樓齡久的屋子為主，從2019年跌到此刻，照舊沒有止境。好比天都花圃的兩房基礎沒有漲，本年小陽春的時辰有過長久的回光返照，可是5月份事後又被打回本相，短期內想要成交的話隻能降價賣。
新創竹園這些拆遷小區跌的更兇猛瞭，2019年60平兩房成交價曾經上4萬瞭，此刻最低3.5萬/平就能拿下。
另一頭，地位好、品德佳的次新房卻逆勢下跌。好比龍湖獅山天街140平往年年頭成交價4.9萬/平，本年曾經衝破6萬瞭，漲瞭20%擺佈。還有獅山禦園、吉兆業、天房心著、龍湖獅山原著、招商學府1872等優質次新房不跌反漲，從往年頭到本年漲瞭5%-15%擺佈。
當然，這漲幅對照其他城市來說不算什麼，可是在姑蘇的下行周期中，顯得非分特別可貴。高品德次新房yyds，年夜傢買房要尤其關註此類房產，下跌的時辰領漲，下跌時抗跌，“這句話應該是我問你，你怎麼了她的家啊！”周毅陳魯漢推走了進來。這些才是優質資產。
高新丨科技城
現在愛理不睬，現在高攀不起，說的就是科技城。
在2016年之前，科技城和和高新區滸關的價錢相差無幾，可是2018年後，偏僻的科技城曾經完勝一年夜截。
實在房價就是一個區域成長的綜合評分，科技城房價之所以可以或許彎道超車，就是由於其各項評分都曾經排名前幾。
起首是財產，我在科技城兜瞭一台北ONLINE圈，肉眼所見的都北大21是財產園，醫療器械、年夜數據、新動力等高新技巧財產。處處都是此類醫療、年夜數據等財產園財產太主要瞭，這輪可以或許領漲的區域年夜多有強財產支持。
其次是黌舍。關於姑蘇剛需來說，不在“通考三區”內談學區，都是在玩概念、扯犢子！而科技城的教導資本在高新是僅次於獅山的存在。
最初是城市界面、屋子品德之類的，科技城原來就是新城，城市界面又新又幹凈。所以其他區域的改良客戶如果買不起園區、獅山，科技城是他們最初的選擇瞭。
和我一路看房的伴侶就是住在相城，但未來為瞭孩子教導，也斟酌在科技城買一套。
固然良多人嘴巴嚷著科技城荒僻、路況未便、缺少貿易、人氣缺乏。可是年夜傢身材仍是很老實的，本年上半年姑蘇新房成交最活潑的板塊就是科技城，秒殺獅山和園區奧體。
當然重要也是這邊新房供應量比擬多。究竟今朝來說，科技城性價比還算高，剛需略微墊墊腳就能上車。
而路況貿易這些都在補充瞭，往年姑蘇就官宣：軌交9、11、13、18、21號線籠罩至科技城；貿易在明後兩年逐步停業。
人氣缺乏是一切新區的通病，不外跟著利好逐步兌現，未來科技城的人氣也會跟上。科技城新房均價在3萬擺佈，周邊二手房2.5萬-5萬都有，新房價錢仍是有必定上風的。
我那時往調研的時辰年夜悅瀾庭二期還沒有收盤，一向到8月29日才開賣，中介說，二期共發布456套平裝房源，當天往化超9成，隻剩下一些六合層。線上選房截圖年夜悅瀾亭地段很好，位於科技城的室第區，被科惠友紳技城實小宏境、幼兒園、錦峰路初中包抄，旁邊還有一個超年夜的諾貝爾湖公園。
諾貝爾湖公園價錢年夜約在2.8萬/㎡，三房總價年夜約300萬，和園區動輒五萬比擬，這裡黌舍周遭的狀況都不差。還有良多利好沒有兌現，性價比妥妥的，難怪這麼多人搶。
科技城的新盤還有淺悅靜庭和前山瀾庭，但地位都沒有年夜悅瀾亭好。
好比淺悅靜庭也是在8月中旬開售，可是中介說往哈佛大學城化大要在6成，重要是科技城新盤較多，分流瞭年夜部門的客戶。
別的前山瀾庭則位於金融小鎮，以低密度洋房為主，周遭的狀況是很溫馨的，但價錢偏貴，有的3萬起，今朝周邊都在計劃中。
總的來說，科技城的新房性價比仍是很高的，價錢也不貴，剛需隨時上車吧。但二手房就沒這麼受接待瞭，重要周邊新房選擇多，價錢還廉價，購房者確定優先買新房。
本地中介也很實誠和我說，此刻二手房存款也難，欠好成交，真的有心成交的，隻能降價。
從往年到本年，科技城的二手房掛牌價一路下探，從3萬+回落到2.6萬+。好比中航樾第宅，統一個戶型，本年比往年跌瞭5000元/平，並且成交周期也變長瞭。還有綠地瞰湖生涯廣場，2020年的成交價曾經站穩3萬瞭，本年還跌瞭兩三千。
當然咯，以上這兩個小區都合康學院是偏剛需為主，而科技城的改良次新房，朗詩綠洲天嶼、金茂府等別墅疊墅年夜平層類的稀缺產物仍是很保值的，成交固然欠好，但價錢不跌反漲。
所以科技城的二手房市場表示異樣是冰火兩重天。依據姑蘇科技極上惠友城最新控規，今朝科技城焦點區的純室第用地僅剩兩塊：
地位也是很不錯的，隻是新房賣完將來就是存量市場的年月，所以科技城的優質二手房未來也會變得搶手，此菁英典藏刻買進風險很是低。
但不成否定，科技城簡直是有瑕疵，地段過分偏西沒有地鐵，跟主城朋分顯明，我那時從獅山曩昔開車也要二十多分鐘，如果從園區曩昔最少一個小時。
假如是在東邊任務的話，科技城就不提出斟酌瞭，即使未來地鐵通車，通勤時光本錢也是一個年夜題目。但投資的話，科技城盡對是一個很好的選擇，有財產，黌舍好，界面新。
加上市場曾經在回調瞭，基礎上也差未幾達到底部瞭，究竟昆山都五六萬瞭，這麼一對照，姑蘇的凹地效應立馬凸顯。
吳江丨太湖新城
緊接著我們就往瞭太湖新城，太湖新城實在包括瞭吳中的太湖新城和吳江的太湖新城。可是今朝成長和兌現水平來說，吳江的太湖新城要略勝一籌，多個貿易體曾經停業，城市道貌也很高峻上，高樓年夜廈林立，儼然一副“窮人區”的樣子容貌。
短期來看，吳江太湖新城各方面配套比擬成熟，可是吳中的太湖新城間隔郊區更近，各有上風吧。我們此次是離開瞭吳江太湖新城。這邊的二手房在往年一度攀上3萬的岑嶺，可是跟著姑蘇市場行情不竭下行，今朝年夜部門二手房價錢回落至2.5萬擺佈。
下面的首開玖瓏花圃，位於姑蘇灣焦點板塊，往年景交價最高是3萬，本年掛牌價一個比一個低。中介說，早幾年上海和園區來的投資客特殊多，2015年的時辰，這裡單價1萬不到，投資客都是幾套幾套的買。
好比姑蘇灣天泊，今朝的進住率不到3成，早晨都是黑麻麻的，我在同心滙裡面看瞭一下，也隻有零碎幾戶進住。
異樣站上3萬的岑嶺，太湖新城的後發力顯明不如科技城，科技城有些次新房都漲到四五萬瞭，成交量和進住率也不如科技城，緣由就是學區，優質的黌舍永遠都是剛需。
可是此刻太湖新城的路況、貿易、教導醫療城心城邑都在不竭完美，假如不斟酌學區的話，在周邊任務，自住仍是很舒暢的。
市場近況剖析：一半火焰，一半海水。
這個炎天，無論新房仍是二手房，姑蘇樓市表示很是差，二手房成交甚至比春節月還少，市場簡直“涼”瞭。
但依據我的現實調研情形來看，姑蘇樓市今朝的近況應當是：一半火焰，一半海水。成交量暴跌是肉眼可見的現實，此刻二手房活動性差，最基礎沒人接盤。
與此同時，價錢也在不竭陰跌。但下跌的重要是以剛需型的房源為主，即使是奧體的剛需兩房，也逃不外下跌的命運。
新房除瞭奧體獅山科技城，滸關、城南、胥口、越溪、木瀆、元和等區域往化很是難。
好比高新滸關就呈現瞭降價維權景象。中南東風南岸聽說發布瞭員工外部價，低至1.6萬/平！比售價低瞭約1萬/平，相當於切近樓面價（15992元/平）甩賣！
固然發賣否定瞭，表現是中南的其他項目，但中南東風南岸降的生活幾乎沒有了，顧也得到了老人去世這個死老頭阻止了我，你不要動手，我好價倒是板上釘釘的。
比擬二期存案均價2.6萬/平，此刻2.1-2.2萬可以買到，並且空調地熱新風平裝三件套照樣有。
北新區新彭湃國際社區2套工抵房：一口價17朝陽精品建設大樓7W 、189W 除瞭粗魯降價，還有不少新盤以特價房，工抵房等各類噱頭來吸引購房者的。
但另一頭“然後你，，，，，，”，姑蘇樓市也迎來瞭改良的春天。奧體、獅山、科技城、太湖新城的新房熱度都不錯，尤其是奧體和獅山，開闢商都快拽上天瞭。
奧體旭輝連售樓處都沒有，但一點都不影響年夜傢搶房，獅山年夜華驗資600萬，科技城年夜悅瀾庭也是要凍資100萬……好地段的改良型項目熱度極高，可見姑蘇最缺的並不是市中心購置力，而是好項目。
別的二手房異樣這般，我本年年頭就報道過園區的豪宅開端要下跌瞭。
尤其是環金雞湖別墅，成交價曾經衝破十萬加，總價上萬萬的屋子在姑蘇曾經不再稀缺。除瞭別墅，改良型的年夜平層漲幅也不弱（關於下跌行情的姑蘇來說）。
（唐寧府和獅山禦園掛牌價由於一樓底復低單價影響，不是很真正的清靜雅築）19年回調以來，園區改良型豪宅完整沒有跌過，還一路下跌，往年到本年，應當算姑蘇樓市的至暗時辰瞭，中茵皇冠國際、天域東區還能有20%以大任麗緻會館上的漲幅，真的很牛瞭。
不只園區，獅山和科技園的改良型二手房固然成交量普通，可是價錢卻一向都很穩，穩穩地下跌中。真的是越貴越好賣，越廉價越平沽。
當然剛需房源是占主流的，改良豪宅一直是屬於小眾產物，所以今朝姑蘇市場全體而言照舊是鄙人行中。
最初的凹地！姑蘇作為全國最強地“佳豪的夢想，你也知道，他是我最喜歡的人，你是幹什麼啊？你是我最好的朋友，但級市，和上海交界，擁有得天獨厚的地輿周遭的狀況莫內花園。良多財產，例如通訊、電子、醫藥等制造業都有很紮實的根柢，GDP終年排名全國前十，是江蘇經濟老邁，生齒老邁，人稱“蘇年夜強”真不是浪得虛名。
持久來看，姑蘇房價盡對能跑贏全國年夜勢。短期來看，姑蘇樓市也曾經蓄勢待發。
第一，這一輪下跌年夜部門熱門山湖戀城市都曾經漲起來瞭，就說上海吧，記得2019年的時辰還傳播一句話，姑蘇人買不起園區隻能跑到上海往買房。那時上海還處於陰跌的行情，單價四五萬的房價一抓一昌益真藏年夜把。
姑蘇卻一路下跌，園區二手價錢也要四五萬，那買傢確定會選擇上海。但現在上海也曾經漲起來瞭，就連昆山焦點區都有50%以上的漲幅，城西最貴的都賣到六七萬瞭，比園區高新一些屋子還貴。
姑蘇還有良多屋子單價3萬不到，尤其是一些限價新盤，這麼一對照，姑蘇房價又顯得廉價瞭，此刻顯明被低估瞭。
第二，供需均衡，庫存未幾瞭！我翻看近兩三年姑蘇的室第供需圖。2019年上半年是姑蘇樓市最高光時辰，那時新房市場求過於供，昌益蔚藍海下半年局勢才開端改變。一向貫串全部2020年，市場都是供年夜於求的。
可是本年供年夜於求的情形顯明惡化，固然這幾個月的新房成交不盡人意，可是市場供給也同步削減瞭，一些熱點區域新房屈指可數。
今朝姑蘇的新房庫存往化僅為9個月，屬於偏緊的，並不算多。
隻是今朝全部年夜周遭的狀況對樓市打壓，加上信貸管控極端嚴厲，改良業主的二手房賣不出往，也就沒法換新房瞭，新房成交天然就涼瞭。
但即使這般，姑蘇一些改良板塊房價照舊堅硬，新房火爆，這也能闡明姑蘇的改良需求長短常茂盛的，姑蘇不缺購置力。第三，電子訊號曾經收回。
上周，姑蘇積分落戶政策放松尺度瞭！以前姑蘇落戶最低都要700多分，此刻450分就能方得NO2落戶姑蘇，分數創下6年來新低！
本年請求積分落戶的人數曾經破瞭汗青記載，前幾年郊區的每一批落戶人數，基礎也就兩千人出頭雙溪666A區，本年翻瞭4倍。
固然積分落戶的影響不如放松限購強，可是在現在高壓的樓市周遭的狀況下，調控松綁是不成能的，隻能拐彎抹角。
此次積分落戶松綁就是姑蘇開釋的一個微弱的買房電子訊號。實在早在本年上半年，姑蘇樓市就迎來瞭一次小陽春。
從二手房的成交軌跡圖來看，實在本年春節後姑蘇樓市也反彈瞭一把，良多人都認為姑蘇行將啟動瞭。
但5月份事後市場相持不下，市場又焉瞭，7月二手房網簽量已創下5年內新低，8月也未見顯明反彈。這是什麼緣由呢？1、利率不竭下行2、放貸周期延伸甚至停貸。
依據最新的房貸利率查詢拜訪顯示，姑蘇二手房市場的存款近況很是嚴重。除瞭不竭上調的存款利率外，放款周期也被延伸至3個月以上，有些甚至謝絕打點二手房存款業主。
說究竟就是信貸管控太嚴厲瞭，生生把姑蘇的調劑周期延伸瞭，並且假如信貸一天不放松的話，姑蘇二手房市場很難有起色。
但實在另一方面來看，這關於行將上車的購房者來說也是機遇。此刻上車的話，買傢的議價空間仍是很年夜的，如果趕上急賣的業主，隨時能省幾十萬。
新房除瞭個體極非常熱絡的，其他年夜部門都不消搶，此刻買還有優惠。所以姑蘇的剛需，著名額有資金的話，隨時上車都沒有題目，否則比及市場火起來，上車就不是那麼不難瞭。
熱市要警戒，淡市要貪心。哪天信貸恢復正常，就是姑蘇樓市迸發之時，你要了解信貸不成能永遠這麼嚴重的，來歲一季度大要率會放松。