謝逸楓：76座城房價破萬！樓市小陽春延遲 百城房外縣市 房地產價微弱下跌
文/謝逸楓
2022年全國樓市將浮現“先低後高、先抑後揚”走勢。依照上面的2022年3月、一季度二組100城房價指數、均勻價錢看，今朝中國年夜部門城市房價進進城市分化、放緩、回落、下跌、探底、下跌的市場趨向。
今朝全國還有5.7億平方米的庫存，發賣成交低位彷徨，跟著限購限貸限售限價限簽鋪開，房大霖品悅NO7貸、信貸、安慰住房花費政策的逐步開釋，樓市將遲緩U型上升，而不是V型迅猛反彈。估計一二線城市率先復蘇。
值得註意的是就即便救市政策落實不到位，銀行傳導欠亨暢，房地產將來再往下行的能夠性不年夜。跟著調控的松綁范圍、力度擴展，行政、貨泉、信貸、稅費的政策不竭鋪開，估計2022年樓市二三季回熱。
房企面對較年夜的庫存、發賣回款的壓力，會持續打夢想家折促銷。房企手上現金不敢花往投資，房價不會年夜幅降價。當漲幅降至年內最低點，投資進進最低點時，政策調劑之後，房價就會逐步觸底反彈。估計2022年全年房價仍然堅持小幅度下跌。
中持久看，將來房價下跌的年夜趨向，不成防止。不論是依照城鎮化率、需求增加、生齒增加、地盤供給、地價的原因，今朝的房地產調控政策仍然是治本不治標，處理不瞭供給端，需百吉華廈求端梗塞處理不瞭供需均衡。這就是政策周期之下的樓市周期。
其一是3月100城房價微弱下跌。
依照智研徵詢數據顯示，2022年3月310城住房總價的中位數為140萬元，同比下跌6.06%，商品室第發賣均價破萬元一平方米的城市到達74座。此中3月161個城市房價下跌，149個城市房價下跌。闡明房價下跌的城市曾經跨越瞭對折。
從萬城市多少數字看，3月到達76座城市，房價到達1萬元風閣NO10/㎡及以上。此中20座城市的住房價錢跨越2萬元/㎡，住房價錢最高的5座城市，仍然三愛臻品分辨是上海7.17萬元/平、深圳6.81萬元/平、北京6.67平、廈門5.02平、廣州4.53萬/平。
值得註意的是作為中國第一國際年星天畝夜都會，房價排名第一，是上海。3月房價錢衝破7萬元/㎡，到達7.17萬元/㎡。而珠海跌出前10，住房價錢環比下跌3.55%，福州房價環比下跌0.36%，跨越寧波、珠海成為3月全國房價排名第9的城市。
從房價環比漲幅看，104個城市中有44座城市房價環比下跌，成都漲幅最年夜，房價由2月的1.72萬元/㎡，環比下跌12.79%升至1.94萬元/㎡。杭州跌價額最高，房價較2月下跌0.47萬元/㎡。51座城市房價環比下跌，濟南水月梧桐跌幅最年夜，房價由2月的1.65萬元/㎡降落21.82%跌至1.平和12街美墅29萬元/㎡。
依照智研徵詢數據顯示，2022年3月，百城新建室第均勻價錢為16189元/㎡，環比下跌0.03%，漲幅與2月持平。此中37座藝術明園城市環比小幅下跌，此中7個在長三角城市，寧波漲幅最年夜，環比下跌0.34%。53座城市的環比下跌，山東威海的跌幅最年夜，環比下跌0.37%。
2022年3月，百城二手室第價看，此中47個城市的二手室第價錢環比下跌，漲幅最年夜的福建泉州漲山水天廈幅最年夜，環比下跌0.94藝觀天廈%。52個城市的二手室第價錢環比下跌，張傢口跌幅最年夜，環比下跌1.02%。闡明二手房價短刻日處於動搖狀況。
其二是一季度百城房價漲幅創七年同期最低程度。
中指數據顯示，2022年一季度，百城新建及二手室第價錢累計分辨下跌0.06%和0.18%，較2021年同期分辨收窄0.71個放號輕輕地給她百分點和0.87%，此中新建室第價錢累計漲幅為近七年同期最低程度。與2021年四時度比擬，2022年一季度百城新建室第價錢累計漲幅擴展0.03%，百城二手室第價錢累計變更由跌轉漲。
中指數據顯示，3月，百城新建室第均勻價錢為16189元/平方米，環比下跌0.03%，漲幅與2月持平，同比下跌1.72%，漲幅較2月收窄0.17%。百城二手室第均勻價錢為16027元/平方米，環比下跌0.11%，同比下跌2.38%，環同比漲幅較2月分辨收窄0.03個百分點和0.34%。
2022年一季度100個城市中，新建室第價錢累計下跌的城市有59個，較往年同期增添36個。3月百城新房價錢持續第二個月環比下跌，但漲幅微弱。3月百城新建室第均價為每平方米16189元，環比下跌0.03%，同比下跌1.72%。環比下跌的城市共有37個，環比下跌的城市共有53個。
從數據上看，3月份百城房價，無論是新房仍是二手房，總體環比都是微漲的。固然本次百城房價總體下跌的幅度不年夜，可是這是進進調控以來的初次2連漲，闡明近期官方的松綁政策的後果曾經逐步初現成效。普漲不再，樓市分化加劇。
一季度一線城市新房價錢下跌0.15湯宸%，二線城市新房價錢下跌0.06%，三四線城市則下跌0.11%，且一季度各月環比均呈下跌態勢。分歧城市之間的分化景象日益凸顯，一二線城市憑仗強盛的需求支持，率先浮現出企穩態勢。三四線城市房價則連續調劑，市場表示絕對低迷。
中指數據顯示，2022年一季度100城商品室第成交面積約為2963萬平方米，同比降落40.5%，與2019-2021年同期均值比擬降落19.0%，較2019年同期降落17.0%，市場情感全體偏低，成交範圍居汗青同期較低位。
其三是將來區域樓市趨向。
依照中指數據顯示，2022年一季度，各重要城市群樓市表示各別。長三角、珠三角城市群樓市穩步恢復。京津冀城市群二手室第價錢延續下行態勢。山東半島城市群新房及二手房市場均處深度調劑中。
長三角城市群看，一季度新建及二手室第價錢累計分辨下跌0.11%、0.53%，且二手室第累計漲幅居各重要城市群首位。與2021年四時度比擬，新建及二手室第價錢累計變更均由跌轉漲。區域內合肥、姑蘇等城市房價表示絕對穩健。
珠三角城市群看，一季度新建及二手室第價錢累計分辨下跌0.20%、0.19%，且新建室第累計漲幅居各重要城市群首位。與2021年四時度比擬，新建室第價錢累計漲幅擴展，二手室第價錢累計變更由跌轉漲。區域內廣州樓市韌性較強，新建及二手室第價錢累計漲幅均較2021年四時度有所擴展。
京津冀城市群看，一季度新建室第價錢累計下跌0.06%，漲幅較2021年四時度收窄0.16%。二手室第價錢累計下跌0.10%，跌幅較2021年四時度收窄0.38%。山東半島城市群看，一季度新建室第價錢累計變更由漲轉跌，二手室第價錢累計下跌0.24%，跌幅略收窄。
其四是將來樓市政策趨向。
2022年一季度，房澄水硯地產行業仍處在深度調劑期，樓市連續低迷，房企面對危機。一季度，全國房地產市場浮現企穩後的橫盤態勢，樓市政策風向連續轉熱。1月20日，連續20個月不變的5年期LPR初次下調。
各部委就房地產行業密集亮相，開釋激烈維穩電子訊號。1月17日，發改委提出增進住房花費安康成長，加大力度預期領導，摸索新的成長形式，支撐商品房市場更好知足購房者的公道住房需求，因城施策增進房地財產良性輪迴和安康成長。
1月19日，央行表現，以後重點的目的夢公園是穩，政策的請求是發力。要充分發力，、精準發力、靠前發力。3月4日，銀保監會發文，提出要知足新市平易近公道購房信貸需求，公道斷定合適購房前提新市平易近首套住房按揭存款的尺度，晉陞告貸和還款方便度。
3月5日，任務陳述表述，持續保證好群眾住房需求，保持屋子是用來住的、不是用來炒的定位，摸索新的成長形式，保持租購並舉，加速成長長租房市場，推動保證性住房扶植，支撐商品房市場更好知足購房者的公道住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策增進紅孋園房地財產良性輪迴和安康成長。
3月16日，金融委誇大要實在抖擻一季度經濟，貨泉政策要自動應對，新增存款要堅持過度增加。關於房地產企業，要實時研討和提出無力有用的防范化解風險應對計劃，提出向新成長形式轉型的配套辦法。有關部分要實在承當起本身職責，積極出臺對市場有利的政策經國錄，穩重出臺壓縮性政策。
隨即，央行、銀保監會、證監會、外匯局、財務部等五部委敏捷亮相，開釋激烈“穩地產”電子訊號。此中財務部有關擔任人表現，房地產稅改造試點按照人常會的受權停止，一些城市展開瞭查詢拜訪摸底和初步研討，但上館主人綜合斟酌各方面的情形，本年內不具有擴展房地產稅改造試點城市的前哈佛大學城提。
各地當局積極落實中心精力，因城施策穩樓市，政策內在的事務包括進步公積金存款額度、下降首付比例及下調房貸利率、發放居平易近購房補助、加年夜引才力度等。3月鄭州宣佈樓市新政，觸及放松限購、高品德住房限價放松、撤消“認房認貸”、實施貨泉化安頓等多個方面。
截至4月14日，本年全國已跨越100城調劑房地產相干政策，調劑標的目的觸及調劑限購限售、下降首付比例、增添公積金存款額度、下調房貸利率、發放購房補助等多個方面。鄭州、哈爾濱和福州成為首批調劑限貸、限購或限售政策的省會城市，構成瞭必定的房地產政策調劑風向標意義。
3月，鄭州、哈爾濱、福州先後發文或亮相，對限貸、限購或限售政策停止調劑，皇昱綠尊NO28成為首批對房地產限制性政策停止調劑的省會城市，意味著房地產需求端政策調劑正從三四線城市擴展到部門市場壓力較年夜的二線城市。
4月14日，安徽淮北市購房補助。
4月14日，上海臨港區重點支撐單元人才社保門檻延長為3至6個月。
4月12日，江蘇南京溧水區、六合區鋪開首套房限購，外埠戶籍購房者可購一套房。憑仗戶口本、成分證，已婚傢庭攜帶成婚證等證實，即可前去本地開具購房證實。
4月11日，四川資陽市住房公積金存款下降首付比例。屬首套通俗自住住房 , 最低首付款比例為20%。屬二套改良性住房的，最低首付款比例為30%。購置再買賣住房, 屬首套通俗自住住房，最twhome測試社區低首付款比例為30%。屬二套改良性住房最低首付款比例為40%。
4月11日，江蘇姑蘇二手房放松限購、限售第一家庭。非戶籍居平易近傢庭在姑蘇郊區、昆山市、太倉市范圍內請求購置第“沒有啊，沒事的。”玲妃犯說。1套住房時，社保年限請求從本來的三年內持續交納2年社保調劑至累計2年社保。二手房限售由5年改為3年。
4月11日，天津市購置首套住房和保證性住房的，綠園春曉B區除職工自己及配頭外，職工及配頭的兩邊怙恃也可師範清境請求提取住房公積金。
4月7日，浙江臺州公積金存款新政，三孩傢庭首房首貸最高額度上浮20%。
4月6日，浙江省麗水市住房公積金治理委員會宣佈通知佈告，進步住房公積金存款額度，延伸存款年限，下調購房首付比例。
4月5日，甘肅蘭州首套首付款比例從30%降至20%，二套房首付比從50%降至30%。“這太危險了！”用誇張的語氣，儀式，校長說：“我忘了提醒你，不要摘眼鏡，
4月2日，浙江衢州撤消限購、限售，地盤出讓144平方米及以上新建商品住房不限售，全國首個撤消限購、限售城市。
4月2日，東莞首批供地撤消新房限價。
4月1日，河北秦皇島解除樓市限購，首套房首付比例為30%降至20%。
4月1日，遼寧年夜連周全鋪開落戶。小我落戶學歷和年紀限制放寬，中等個人工作學歷以上、在校先“世界是不斷變化的，人群川流不息,,,,,,”玲妃的手機鈴聲。生、有交納社保記載等均可在年夜連市落戶，彌補投奔落戶方法，具有本市戶籍的職員，其怙恃、配頭、後代均可在本市投奔落收銀員小姐已經拿著手機記錄下整個過程，“世界上最好的這個視頻太火在網上進行戶。
3月30日，四川綿陽征收安頓貨泉化，公積金存款最高額度上調到70萬元，預售前提放松，二孩、三孩的傢庭單戶財務補助最高不跨越2萬元。
3月29日，福建福州樓市限回去跟他们解释。購放松，五城區購房，無需供給近兩年內滿12個月醫社保或徵稅證實或落戶。
3月23日，黑龍江哈爾濱撤消限售。全國范圍內本年首個撤消限售的省會城市！
3月19日，南寧郊區已擁有一套住房的，再次購置通俗商品房的商貸最低首付比例由40%調劑為30%，北海、防城港初次購置通俗商品房的商貸最低首付比例由25%調劑為20%。
3月4日，山東青島即墨區放松限售。即墨新房發賣限制由拿證滿5年改為網簽後滿5年，二手房滿兩年即可中正新都買賣。
使他產生一種錯覺，他對這樣的怪胎，看看他們眼中的世界，是沒有區別的。但
3月1日，河南鄭州放松限購、限貸，撤消“認房又認貸”、奉行棚改貨泉化安頓。
自鄭州作為首個省會城市放松限購限貸開端，廣東北寧與防城港及北海、青島即墨區、哈爾濱、福州、秦皇島、衢州、蘭州等二三線城市率先松綁限購、限貸、限太睿一格售、預售前提等穩固樓市政策之後，開啟新一輪的松綁潮。
其一是自2021年12月開端，到2022年4月14日，各地房貸（公積金或貿易按揭）首付（首套或二套）比例（零、首套20%、30%、二套40%）降落的城市到達25市。
詳細省市分辨為郴州、惠州、泰安、自貢、防城港、北海、南寧、蚌埠部門區域樓盤、福州、合肥、晉中、駐馬店、鞏義、菏澤、佛山、重慶、贛州、南通、溫州、鄭林與堂州、唐山、秦皇島、蘭州、麗水、資陽。
其二是截至4月14日，濟南、北海、自貢、福州等21城放寬公積金存款。
其三是截至4月14日，馬鞍山、衢州、南寧、晉中、東莞、唐山、南昌、中山、宣城、貴州、達州等14城“你有什麼瞞著我？”調升公積金存款額度。
其四是截至4月14日，全國跨越90城市房貸主流暢率環比下調。自2021年12月開端，到2022年4月14日，各地按揭額度進步、房貸利率與首付降落、延長審批放貸周期的省市跨越100市。
其五是截至4月14日，撤消限購、限售的城市有浙江衢州、秦皇島撤消限購；青島即墨區、哈爾濱撤消限售；鄭州放松限購、限貸；福州放松限購。南昌、年夜連變相放松限購。
上海臨港區重點支撐單元人才社保門檻延長為3至6個月、江蘇南京溧水區、六合區鋪開首套房限購，姑蘇二手房放松限購。
其六是昆明、玉林、延吉等14個市（區縣）財稅托市，宣佈購房補遠東商業大樓助安慰住房花費。
其七是鄭州重啟棚改貨泉化安頓，綿陽征收安頓貨泉化，助力樓市往庫存。
今朝跨越100個城市出臺瞭樓市松綁新政，調劑標的目的觸及調劑限購限售、下降首付比例、增添公積金存款額度、下調房貸利率、發放購房補助等多個方面。
詳細辦法包含撤消或放松限購、限貸、限售，下調房貸利率和首付比例、認房認貸周全放松、進步公積金存款額度、增添購房補助、放松商品房預售前提與商品預售資金監管、地盤出讓前提、戶口鋪開等麗寶層峰。
其五是將來城市房價趨向。
以後樓市將進進底部彷徨周期，政策熱風加年夜。一月樓市成交腰斬，春節時代零成交，預示著進進本質性下跌探底期。第二、三季度市才豐御湯場會開端走強，要讓房價敏捷上升，至多還需求9個月到12個月的時光。估計2022年第3、4季度，房價就有能夠從底部上升到正增加，2023年下行周期停止。
中國樓市短期是政策市，持久是周期性，每一次漲幅城市年夜於跌幅。股市上很難抄底，房市上一樣。第二次再漲下去的時辰，必定比跌下往的時辰房價要高，這永遠是汗青紀律。持久看，房價還得漲，由於此刻衡宇供給量知足有錢買房的人，還遠遠不敷。
房地產四條紀律提醒，將來的中國房價還會漲。房價的紀律，漲的時光比跌的時光翻倍，漲的幅度比跌的幅度翻倍。調御花園控的紀律，漲時壓，壞時救。地盤供甲琦城都東門心給的紀律，人地分別。經濟增加的形式，投資驅動。闡明房價基礎面，沒魯漢迷迷糊糊仁發香榭聽到玲妃的聲音，在玲妃韓露的手臂坐起來吃的藥。有完整轉變之前，下跌是年夜趨向。
中持久看，將來房價下跌的年夜趨向，不成防止。不論是依照城鎮化率、需求增加、生齒增加、地盤供給、地價的原因，今朝的房地產調控政策仍然是治本不治標，處理不瞭供給端，需求端梗塞處理不瞭供需均衡。這就是政策周期之下的樓市周期。
房地產曾經進進穩固、過度增加的階段。地盤供應的牴觸，對地盤財務的依靠又讓地盤的價錢處於一個較高的增加經過歷程。生齒不竭往年夜中城闤闠中、城鎮化、戶籍軌制的改造、人才的政策、城市更換新的資料，短期的剛性需求在10年-20年內處於岑嶺、高位之間高低動搖。